七月流火，房企昔日糧倉“長三角”，在經歷瞭一輪火爆後，悄然生變。
從南京地鐵10號線臨江站1號口出來，陽光猛烈，行人稀少，荒地上的野草長到一人多高，一條馬路之隔的潤江城，最近陷入瞭一場調價風波中。
這是一次因政府嚴格限價、嚴格落實公平搖號而引發的“被動調價”。去年4月，南京出臺限價令，按熱門區域劃分樓盤所在價格區間，去年下半年開始嚴控。今年的要求是各樓盤均價要維持去年水平。
2013年以來，正榮快速佈局上海、南京、蘇州等長三角城市，近兩年南京樓市的火爆以及江北新區的批復，曾給它們帶來意外的“增收”，去年以上海和南京為主的長三角台中商標註冊查詢城市給這傢企業貢獻瞭超1/3的業績。
然而從去年至今，南京樓市經歷瞭五輪調控，嚴厲的“四限”政策、拿地成本的飆升，讓重倉南京的房企經歷著一波波的陣痛。
潤江城是正榮進入南京市場後的第一個項目，2014年時均價為15000元-17000元/平方米，2015年江北新區獲批復後，2016年最高單價超越39000元/平方米，銷售行情一直向好，去年10月26日開盤的9號樓，沒幾個月就賣完瞭。
今年6月28日，潤江城最後一批新房10號、11號樓領到銷售許可，均價29875元/平方米，具體價格一公佈，立刻引起一部分老業主的不滿——新開盤兩棟樓整體均價水平僅與去年開盤的8號、9號樓相當，而且一些同樣層高、面積的戶型，總價降瞭數十萬元。
一部分在高位入手的購房者，除瞭到售樓處進行抗議，也把投訴電話打到南京浦口區物價局，得到的官方解釋是——開發商並沒有違反定價政策。
“這是特殊時期產生的特殊矛盾。”浦口區物價局人士對界面新聞記者說。“（因為限價政策）它的價格才不能漲，均價必須和去年持平，而且市政府最新發文要求一房一價要‘合理差價’，因此潤江城今年推的兩棟樓，戶與戶之間差價縮小瞭。潤江城去年和今年都沒有違反我們物價方面的調控政策。”
限價令下的新盤，被買房者稱為是“擁有限價紅利的房子”，去年幾乎所有的新盤都“一房台灣申請商標難求”。
“不管是剛需客還是投資客，都抱著買到限價新房就相當於賺瞭幾十萬的心態，去年下半年最瘋狂的時候，一個房號可以賣到幾十萬元。均價一萬多的小戶型，一個房號也值五六萬元。”一傢大型房企內部人士告訴記者。
新盤暢銷不僅僅因為買方對南京樓市仍抱有看多預期，還有一個更為直接的因素刺激著他們的神經——一二手房價嚴重倒掛。比如南京河西南區域，新房價格被嚴格控制在35000元/平方米以內，而二手房掛牌均價達到瞭44000元/平方米，價格差達到9000-10000元/平方米。
今年實行瞭更為嚴格的限價政策，潤江城不是唯一一個調價的樓盤。電建洺悅府6月加推的260套房均價為22390元/平方米，比去年降瞭近500元/平方米；融僑悅城6月均價為22780元/平方米，對比去年10月開盤時的均價降瞭1000元/平方米。
但全面“一房難求”的情形，到今年已經難以重現瞭。為瞭抑制過熱的樓市，去年9月25日至今，南京的調控政策進行瞭五輪升級。今年5月13日“寧十條”出臺，規定新購住房在取得不動產權證後三年內不得轉讓，不少樓盤因購房人數不及房源套數，不再采取公證搖號的方式開盤。樓盤去化呈現分化態勢。
部分剛需盤、低價盤或位置優勢顯著的樓盤，依然供不應求。比如位於江北新區的潤江城，目前新房均價比同小區二手房均價低瞭約3000元/平方米，7月5日加推10號、11號樓284套房，依然是公開搖號排序購房，403組報名者的中簽率為70%。同期開盤的弘時禹洲時光印象，搖號中簽率僅20%。
也有行情轉冷的樓盤，比如蘇寧某樓盤6月30日推出407套精裝房，不需要公證搖號，一周後去化率僅18%。
限價跑量，有房企人士認為，這種情況目前看來並不是很糟，“換個角度想，如果沒限價，還能賣得這麼好嗎？”
“我們現在不會捂盤，都是按照限價來申請銷許，得趕緊把資金回籠瞭。”另一傢開發商告訴界面新聞記者。
真正讓房企擔憂的是未來。調控的嚴厲程度在南京前所未有，開發商一邊面對著熱點區域嚴格限價、高價盤無法入市的現狀，另一方面又面臨著越來越高的土地成本。
“這兩年拍的地王要逐漸入市瞭，但是我們不知道限價會持續到什麼時候。”一房企人士說。
2015年開始，南京土地出讓價飆升，當年共誕生瞭20個區域地王；2016年，南京土拍持續火爆，多個熱門板塊出現樓面價高於房價的情況。在南京嚴禁囤地和捂盤惜售的政策下，高地價項目一旦入市，會尷尬地面臨區域限價的“天花板”。
比如上海建工和南京奧和聯合在去年初拿下的河西中部地塊，樓面價達42561元/平方米，去年5月，葛洲壩又刷新河西南部地王樓面價至45213元/平方米，而目前河西中部的一手樓價仍被限制在45000元/平方米。
去年下半年開始，南京的土拍政策規定競拍價達到最高限價後，需搖號決定買傢，並且未來要現房銷售。而今年5月的“寧十條”則進一步提高土地市場準入門檻，提高競買人住宅、商住用地競買保證金比例；此外改變搖號方式，當地塊競價達到最高限價時停止競價，改為競爭保障性住房面積，所建保障性住房無償移交政府。
在剛剛過去的7月兩場土拍中，雖然沒有誕生新的地王，但因首次按照“寧十條”要求競建保障房，拿地成本依然高企，部分地塊實際成本逼近去年的地王價格。
“在需要資金回籠的情況下，會出現開發商虧本賣房的現象，南京樓市已經陷入膠著。我們現在拿地很謹慎，但又必須積極地參與拍地。”一位房企營銷總監告訴界面新聞記者。
2013年以來，部分房企快速進駐上海、南京、蘇州等長三角城市，2016年，以上海和南京為主的長三角城市為這些房企貢獻瞭超1/3的業績。但在嚴厲的調控下，長三角市場已經歷巨變。“今年房企在南京真的不好做瞭，跟前兩年完全沒法比。”一名房企人士稱。
也有開發商認為，南京市場具有堅挺的供需關系，仍然可以抱有期待。據南京網上房地產數據，目前南京可售住宅套數為24728套，而今年6月南京全市新房成交套數6135套，這樣算來南京一手住宅庫存僅有4個月。
然而供需關系可能在悄然改變，首先反映在二手房市場——多名中介告訴界面新聞記者，二手房有價無市，“寧十條”後，看房人迅速減少，價格高企是因為部分投資客並不急於賣房，仍在抬高房價，但毫無疑問調控政策在二手房市場已率先產生預期效果。投資客也在從新房市場撤離。一名炒房者向界面新聞記者透露，他的朋友去年靠在南京規避政策炒房掙瞭1500萬元，但到瞭今年那些方法都行不通瞭。
剛剛在南京拍下一塊地的某央企人士對界面新聞記者說：“未來在南京的發展，見仁見智，如果地價過高，又碰上限價政策不松口，那可能會有一波房企倒在這裡。”
火爆行情過後，那些重倉南京、拍下高價地塊的房企，正走向極申請註冊商標台中其不確定的未來。
來源：界面新聞
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